2026년 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 부활을 공식화하면서, 부동산 시장이 다시 요동치고 있습니다. 여기에 보유세 강화, 종부세 정상화, 실거주 중심의 공급 확대 등 전반적인 세제 및 공급 방향성까지 더해지며 다주택자와 실수요자 모두 긴장하고 있는 상황입니다. 이 글에서는 다주택자 양도세 중과 부활을 중심으로, 2026년 현재까지 발표된 부동산 세제개편 방향을 한눈에 정리해 드립니다.
1. 왜 다시 '양도세 중과'가 부활하는가?
2026년 1월, 이재명 대통령은 신년 기자회견에서 다음과 같이 언급했습니다.
“다주택자에게 양도세를 감면해준다고 해서 시장에 매물이 나오는 것도 아니고, 실수요자 입장에서 도움이 되지 않았다. 공평 과세, 실수요 보호 원칙으로 돌아가겠다.”
이 발언은 곧 다주택자 양도소득세 중과세율을 다시 적용하겠다는 방침으로 해석됐으며, 이후 기획재정부와 국토교통부는 관련 세제 개편 로드맵 수립에 착수했습니다.
✅ 정책 배경 요약
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2022~2024년: 부동산 침체 대응 위해 다주택자 양도세 중과 일시 완화
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2025년: 부동산 시장 회복 조짐, 금리 안정세
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2026년: 실수요자 중심 정책 기조 복원 → 다주택자 규제 강화 흐름
2. 현재(2026년 기준) 양도세 중과세율은 어떻게 달라지나?
정부는 2026년 하반기 세법 개정안을 통해 다주택자 양도세 중과세율을 원상복구 또는 강화할 것으로 예상됩니다. 아직 최종안은 발표되지 않았지만, 2021년 이전 수준으로 회귀할 가능성이 큽니다.
▶ 기존 다주택자 양도세 구조 (완화 조치 적용 전)
| 주택 수 | 보유 기간 | 기본 세율 | 중과 세율 |
|---|---|---|---|
| 2주택 | 1년 이상 | 기본세율 | +20% 중과 |
| 3주택 이상 | 1년 이상 | 기본세율 | +30% 중과 |
| 단기 보유 (1년 이내) | 무관 | 70% | |
| 단기 보유 (2년 이내) | 무관 | 60% | |
3. 세제개편의 방향은 '보유세 + 거래세 조정' 병행
양도세 중과 부활 외에도, 이번 정부는 다음과 같은 방향으로 부동산 세제를 전반적으로 손보려 하고 있습니다.
✅ 종합부동산세 '정상화'
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1주택자 완화 기조 유지
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다주택자 및 법인 보유자에 대한 과세 강화
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공정시장가액비율 조정, 세 부담 상한 재조정 검토
✅ 보유세 현실화
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재산세 과세표준 상향 조정
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공시가격 현실화율 조정 계획 공개 예정
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지역별 재산세 형평성 문제 재검토
✅ 거래세 구조 조정 (예정)
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장기보유공제 요건 강화 가능성
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1가구 1주택 비과세 요건 재정비 (실거주 요건 강화 등)
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분양권·입주권 보유 시 과세 기준 변경 가능성 있음
4. 시장에 미치는 영향은?
🏠 매물 감소 가능성
양도세 중과 부활은 매물 잠김 현상을 유발할 수 있습니다. 특히 3주택 이상 보유자의 경우 중과세 부담이 커져, 양도보다는 증여나 장기보유 쪽으로 방향을 바꿀 가능성이 높습니다.
💸 증여로의 쏠림 현상
2023~2025년 중과 유예 기간에 절세 목적 증여가 급증한 바 있습니다. 중과 부활이 확정되면, 2026년 중반 이후 다시 한 번 증여 쏠림이 예상됩니다.
🔁 실수요자 중심 정책은 긍정적
반면 실수요자 입장에서는 매수 기회 확대나 상대적 과세 부담 완화로 작용할 수 있습니다. 청년, 무주택자 대상 LTV 완화, 보금자리 주택 확대 등 병행 정책이 제대로 작동한다면 실거주 수요 활성화에는 긍정적일 수 있습니다.
5. 주의할 점 – 2026년 기준 정책은 ‘확정 아님’
현재까지는 정책 방향과 원칙이 제시된 상태이며, 세부 세율과 적용 시점은 2026년 하반기 세법 개정안에서 확정될 예정입니다.
따라서, 아래 사항은 유의하셔야 합니다.
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📌 지금 바로 매도 계획이 있다면, 시기 조절 필요
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📌 보유 주택 수 기준 판단에 따라 과세 차이 큼
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📌 임대사업자 등록 요건 및 세제 혜택 변화도 확인 필수
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📌 증여 대비 양도세 시뮬레이션 사전 검토 권장
정리: 지금 필요한 대응 전략은?
| 항목 | 전략 |
|---|---|
| 주택 보유 수 | 2주택 이상이면 양도세 계산 시뮬레이션 필수 |
| 보유 목적 | 실거주 계획 있으면 장기보유 요건 충족 준비 |
| 매도 계획 | 2026년 하반기 전 매도 고려 (정책 확정 전) |
| 증여 고려 | 세대 분리, 증여 후 5년 내 매도 시 세금 유의 |
| 세무 상담 | 전문가 상담 통한 절세 전략 수립 권장 |
마무리하며
2026년 이재명 정부의 다주택자 양도세 중과 부활은 단순한 세율 인상이 아니라, 부동산 시장 전반의 흐름을 바꾸는 신호탄입니다. 지금은 중과세가 확정된 것이 아닌 ‘방향성’이 제시된 단계이지만, 그에 따라 보유 전략과 세금 계획을 새롭게 짜야 할 시점입니다.
앞으로 발표될 세법 개정안과 시행령을 면밀히 살펴보고, 상황에 맞는 전략을 수립하시기 바랍니다.
필요 시 세무사 상담이나 전문가 자문을 받는 것도 좋은 선택입니다.
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