부동산 취득세 총정리 (납부기한, 카드납부, 감면대상, 조정대상지역, 다주택자, 면적별 추가세)

2025년 10월 15일 이후 조정대상지역 확대 + 취득세 중과 강화

게다가 집이 커지면 지방교육세, 농특세도 추가?!

부동산 살 때 진짜로 피할 수 없는 세금,
지금부터 하나씩 쉽게 & 제대로 알려드릴게요.

1. 취득세가 뭐야?

📌 취득세 = 부동산 취득 시 1회 납부하는 지방세

집을 사거나, 증여받거나, 상속받으면 무조건 발생
아파트, 오피스텔, 토지, 상가, 분양권, 입주권 다 해당됨

💡 부동산 계약만 해도 세금이 아니라
등기할 수 있는 권리를 ‘실제로 취득’할 때 발생!

2. 2025년 기준 기본 취득세율

구분	세율	비고
1주택자 – 6억 이하	1%	실수요 중심 세율
6억 ~ 9억	1~3%	누진 적용
9억 초과	3%	고가주택
비주택 (상가·토지 등)	4~5%	기본세율

👉 참고: 주택 수는 “세대 기준”입니다. 부부 각각 명의도 다주택자예요!

3. 10월 15일부터 바뀐 조정대상지역

중요 포인트! 이거 하나로 세율이 수천만 원 차이날 수 있음 😱

✔ 2025년 10월 15일부터 추가 지정된 지역 예시

서울 전 지역 (25개 자치구 전부 조정지역!)
경기: 과천, 성남, 하남, 광명
인천: 연수구, 서구 등

🏡 여기서 2주택부터는 중과세율 적용됨!

4. 조정지역 다주택자 취득세율

주택 수	세율	적용 조건
1주택	1~3%	일반세율
2주택 (조정지역)	8%	중과세 시작!
3주택 이상 (조정지역)	12%	고중과 폭탄

📌 비조정지역은 다주택이라도 일반세율 유지

👉 그래서 "지역"이 엄청 중요해요!

5. 면적이 넓으면 세금이 늘어난다?!

전용 85㎡가 기준선!

면적	추가 세금
85㎡ 이하	❌ 추가 없음
85㎡ 초과	✅ 지방교육세 + 농어촌특별세
135㎡ 초과	⚠️ 일부 지역 추가 부담금까지 가능

✅ 예시
전용 102㎡ 아파트 / 실거래가 7억 / 1주택자
→ 취득세 약 2.2%
→ + 지방교육세(10%) + 농특세(0.2%)
→ 총 세금: 약 1,000만 원 초과

6. 카드 납부도 돼?

✔ 가능! 요즘 누가 현금 들고 세금 내나요 😎

위택스(www.wetax.go.kr)
지자체 세무과 방문 카드 단말기
ARS 지방세 카드납부 서비스

📌 주의:

수수료 발생 가능 (약 0.8~1.2%)
고액은 카드 한도 문제 생길 수 있음

7. 신고·납부 기한

📌 취득 후 60일 이내!

늦으면?
👉 가산세 + 연체 이자 + 체납 등록 😭
신고 방법
👉 위택스 or 구청 세무과 직접 방문

8. 감면/면제 대상 한눈에 보기

대상	내용
생애최초 주택 구입자	50~100% 감면 (조례 따라 다름)
농어촌주택	감면 또는 전액 면제
신혼부부·다자녀	일부 지자체 조례 감면
인구감소지역	1세대 1주택 취득 시 감면
장애인	조건 충족 시 감면
지방 이전 법인	지방세특례제한법에 따라 가능

📌 감면 받으려면 서류 꼼꼼히 챙겨야 함!

9. 실제 세금 비교 예시

상황	총 세금 예시
전용 59㎡ / 5억 / 비조정 / 1주택	약 550만 원
전용 101㎡ / 7억 / 비조정 / 1주택	약 1,000만 원
전용 135㎡ / 9억 / 조정 / 3주택	12% = 1억 800만 원 이상 😱

10. 실전 절세 꿀팁 모음

1️⃣ 계약 시점 조절: 조정지역 지정 전에 계약하면 구제 가능
2️⃣ 공동명의 검토: 단독 vs 공동 비교 필수
3️⃣ 위택스 계산기 활용: 농특세, 교육세까지 자동 계산
4️⃣ 감면 조건 사전 점검: 생애최초, 신혼부부 등은 미리 증빙 준비
5️⃣ 전용 85㎡ 이하 주택 고려: 전체 세금 부담 낮출 수 있음