명도소송 완벽 가이드: 월세 체납·무단점유 문제, 변호사 없이도 가능한가?

 

부동산을 임대하고 있는데
✔ 세입자가 월세를 장기간 체납하고
✔ 연락을 받지 않고 씹거나 피한다면,
✔ 계약은 끝났지만 여전히 퇴거하지 않는다면

이런 상황에서 가장 현실적인 해결책이 명도소송입니다.

이번 글은 명도소송이란 무엇인지, 절차·비용·기간, 강제집행 방법,
그리고 변호사 없이 혼자 진행 가능한지와 함께
점유이전금지 가처분까지 모두 자세하게 설명하는 실전 가이드입니다.

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📍 명도소송이란?

명도소송은 부동산을 불법 점유하고 있거나 계약이 끝났음에도 퇴거를 거부하는 자에게
법적으로 퇴거를 강제할 수 있도록 판결을 받는 민사소송입니다.

흔한 대상 상황

✔ 계약 종료 후 퇴거 거부
✔ 월세 수개월 이상 체납
✔ 연락 두절 및 내용증명 무시
✔ 무단 점유로 인한 사용 지속
✔ 재개발·재건축 이주 거부

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🧠 명도소송 절차 A to Z

명도소송은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

① 내용증명 발송 (사전 조치)

• 계약 종료 또는 체납 사실을 공식적으로 통지

• 추후 법적 증거로 활용됨

• 발송만 해도 상대의 ‘퇴거 의사’ 여부를 명확히 알 수 있음

👉 중요: 반드시 내용증명으로 보내고,
수취증·발송증을 보관해야 소송에서 유리

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② 소장 작성 및 법원 접수

• **관할 법원(부동산 소재지)**에 소장 제출

• 온라인은 전자소송 시스템으로 가능

• 오프라인은 민원실 제출

📌 소장에는 아래 내용이 필수입니다
✔ 부동산 정보(주소/등기부등본)
✔ 계약 종료 및 체납 내용
✔ 내용증명 발송 내역
✔ 청구 취지: “부동산 퇴거명령”

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③ 변론기일 및 판결

• 피고(점유자)가 출석하거나 반론 가능

• 피고가 나오지 않으면 궐석판결도 가능

📍 재판절차는 보통 1~3회 정도이며,
대부분 판결은 2~4개월 내에 납니다.

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④ 판결 확정 후 강제집행

→ 판결문 + 집행문을 받아야 강제집행이 가능합니다.

강제집행 절차
① 집행문 신청
② 집행관 일정 조율
③ 퇴거 실행
④ 짐 정리 및 현장 인도

※ 보관비·이사비용·열쇠 교체 비용 등은 별도 발생

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💰 명도소송 비용 총정리

항목	상세 설명	평균 비용
인지대·송달료	법원 수수료	약 5~10만 원
소송 준비비	서류 출력·우편 등	약 1~2만 원
변호사 비용	선택 사항, 난이도 따라 다름	약 100~300만 원
강제집행비용	인부·이사업체·집행관 등 포함	약 100~200만 원

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🧾 변호사 없이 혼자 해도 될까?

많은 임대인들이 가장 궁금해하는 질문입니다.

✔ 가능합니다.
명도소송은 절차가 복잡해 보이지만,
계약서·체납 내역·내용증명 등 증거가 명확하다면
혼자서도 충분히 진행할 수 있습니다.

셀프 명도소송 장점

✔ 비용 절감
✔ 전자소송 시스템 활용
✔ 단순·명확한 증거일수록 유리

언제 변호사가 도움될까?

✔ 피고가 적극적으로 반박할 때
✔ 임차권·보증금 반환 등 복잡한 쟁점이 있을 때
✔ 시간이 부족하거나 절차 자체가 부담스러울 때

📌 현실적으로 셀프로 시작했다가
판단이 어려운 경우 변호사 상담을 받는 경우도 많습니다.

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🔒 점유이전금지 가처분이란?

명도소송 중에 세입자가
✔ 점유권을 다른 사람에게 넘기거나
✔ 명의를 변경해 소송을 회피하려는 경우가 있습니다.

그렇다면 소송이 무력화될 수 있죠.

이때 필요한 것이
➡ 점유이전금지 가처분 신청입니다.

📌 점유이전금지 가처분이란?

부동산 점유자가 임의로 점유권을 제3자에게 이전할 수 없도록 법원에서 막는 절차입니다.

📍 이 조치로 인해
✔ 점유자는 점유권을 다른 사람에게 명의 이전 불가
✔ 명도소송의 효력이 보전됩니다

🧾 신청 방법

1. 가처분 신청서 작성

2. 등기부등본 및 계약서 첨부

3. 법원에 제출 → 법원의 결정

📌 비용은 신청인 보증금·법원 보증 등 소액이지만,
명도소송과 동시에 진행하면 점유 변경 사고를 예방할 수 있어 매우 중요합니다.

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⏱ 명도소송 소요 기간

단계	예상 기간
내용증명 발송 ~ 소장 접수	1~2주
변론기일 및 판결	2~4개월
집행문 발급	1~2주
강제집행	2~4주

🔹 총 소요 기간은 3~6개월 이상 생각해야 합니다.
(상대가 반론하거나 항소하면 그 이상)

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🤔 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 내용증명 없이도 소송 가능한가?

답: 법적으로 가능하지만, 내용증명 증거가 없으면 승소 확률이 떨어질 수 있습니다.
내용증명은 필수입니다.

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Q2. 세입자 연락두절인데 소송 진행되나요?

답: 네! 소장을 주소지로 송달하면 궐석판결로 진행 가능합니다.

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Q3. 보증금과 밀린 월세도 같이 청구되나요?

답: 네. 명도소송과 함께 월세 청구 소송을 병합할 수 있습니다.

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Q4. 소송비용은 세입자에게 청구 가능한가요?

답: 네 가능하지만,
✔ 실제 회수는 쉽지 않을 수 있습니다.

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📎 참고 다운로드 링크

📄 명도소송 소장 양식 다운로드 (공식)
👉 https://ecfs.scourt.go.kr/psp/index.on?m=PSP720M24&minGubun=a&searchword=%EC%86%8C%EC%9E%A5

※ 워드/한글(HWP) 양식과 다양한 민사소송 서식을 받을 수 있습니다.

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✅ 마무리

명도소송은 단순한 절차가 아닙니다.
하지만 정확한 준비와 전략이 있다면
✔ 법원 판결로 확실하게 점유자를 퇴거시키고
✔ 밀린 월세와 보증금을 회수 방향으로 나아갈 수 있습니다.

✔ 변호사 없이도 충분히 가능
✔ 점유이전금지 가처분으로 리스크 차단
✔ 준비만 잘 하면 시간·비용 절감